Kā vienoties ar citiem dzīvokļu īpašniekiem par nepieciešamajiem mājas uzlabojumiem?

Atbildība - dzīvokļu īpašniekiem

​

Savas mājas likteni izvēlas dzīvokļu īpašnieki. Nams, kurā atrodas privātīpašnieku dzīvokļi, ar koplietošanas telpām un visas mājas komunikācijām ir viņu kopīpašums. Pēc likuma mājas iedzīvotājiem ir pienākums uzturēt savu īpašumu atbilstošā stāvoklī. Un lēmumi par nama saglabāšanu ir vienīgi dzīvojamās mājas īpašnieku ziņā.
Dzīvokļu īpašuma likums arī nosaka kārtību, kādā dzīvokļu īpašniekiem pieņemt lēmumus. Zemāk īsumā aprakstīta lēmuma pieņemšanas procedūra. 

​

Kādiem soļiem risināt daudzdzīvokļu mājas remontdarbu uzsākšanas jautājumus?

​

1) Pārvaldnieks pēc dzīvokļu īpašnieku iniciatīvas sasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kas var pieņemt lēmumus par daudzdzīvokļu mājas remontu, teritorijas labiekārtošanu vai citiem jautājumiem. Mājas pārvaldnieks katru dzīvokļa īpašnieku uzaicina uz mājas kopsapulci, vismaz nedēļu pirms kopsapulces informējot par norises vietu un laiku.

2) Dzīvokļu īpašniekiem jāreģistrējas kopsapulces dalībnieku reģistrā, tāpēc līdzi jāņem personu apliecinoši dokumenti. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem.

3) Dzīvokļa īpašnieks dalībai kopsapulcē var pilnvarot arī kādu citu, piemēram, dzīvokļa īrnieku. Cita persona var pārstāvēt savas kā dzīvokļa īpašnieka intereses dzīvokļa īpašnieku kopībā ar rakstveida pilnvarojumu.

4) Par katru jautājumu balso atsevišķi un saskaita “par” un “pret” balsis. Likums regulē to, kādu balsu daudzumu būs nepieciešams savākt katrā konkrētajā gadījumā, piemēram, par remontdarbiem pietiks ar 50%+1 balsīm, renovācijas darbiem vajadzēs 2/3 balsu, bet par autostāvvietas atjaunošanu - visas 100% balsis.

5) Kopsapulcē pieņemtie lēmumi un balsojuma rezultāti tiek noformēti protokolā. Tas nepieciešams, lai dokumentētu informāciju par pieņemtajiem lēmumiem, piemēram, ja kopība pieņem lēmumu par kādu remontdarbu veikšanu, tad konkrēti tiek norādīts, kādus remontdarbus kopība nolemj veikt un par kādu summu, ko uzdod veikt pārvaldniekam un no kādiem līdzekļiem remontdarbi tiek apmaksāti. Ja dzīvojamai mājai nav uzkrājumu, tad dzīvokļu īpašnieki vienojas, kādu maksājumu veiks katra dzīvokļa īpašnieks, lai segtu izmaksas par veicamajiem remontdarbiem.

6) Ja lēmums pieņemts ar nepieciešamo „par" balsu skaitu, tad tas ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt jebkuru jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Svarīgs nosacījums ir lēmuma pieņemšanas procedūras ievērošana, kā arī lēmuma atbilstība likuma noteikumiem.

​

Ieteikums!

​

Lai kopsapulcē varētu efektīvi izspriest par nepieciešamajiem uzlabojumiem, dzīvokļu īpašniekiem ieteicams vienoties par to, ka mājas pārvaldnieks veiks nama tehnisko apsekošanu ar sertificētu būvspeciālistu. Tas mazinās savstarpējos strīdus, jo vienas mājas iemītnieku intereses ne reti atšķiras - kādiem aktuālāk būs nosiltināt ārsienas, citiem salabot jumtu. Sertificēta būvspeciālista slēdziens palīdzēs pamatot, kādi remontdarbi veicami vispirms un kādi vēl var pagaidīt.

​

Lēmumus var pieņemt arī nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci – aptaujas veidā.

​

Tādā gadījumā būs jārīkojas šādi:

1) Mājas pārvaldnieks lēmuma projektu un dokumentus par izlemjamo jautājumu nosūta katram dzīvokļa īpašniekam rakstveidā un norāda termiņu, kādā var balsot "par" vai "pret" attiecīgā lēmuma pieņemšanas. Balsošanas termiņš nedrīkst būt īsāks par 2 nedēļām.

2) Dzīvokļa īpašnieks sniedz atbildi. Ir situācijas, kad īpašnieks, neatbildot uz jautājumu, šādi var nobalsot gan "pret", gan "par", tāpēc ir vērts iedziļināties un pašam izvēlēties sev vēlamo lēmumu.

3) Par balsošanas rezultātiem mājas pārvaldnieks sagatavo balsošanas rezultātu protokolu un piecu darba dienu laikā to nosūta visiem dzīvokļu īpašniekiem.

​

Jo sarežģītāks projekts, jo vairāk īpašnieku balsis vajadzīgas

​

Lielākajai daļai risinājumu likums ļauj savākt mājas iedzīvotāju vairākuma balsis – 50%+1. Piemēram, dzīvojamā mājā ir 100 dzīvokļu īpašumi, uz kopsapulci ieradušies 75 dzīvokļu īpašnieki, lai lēmums būtu pieņemts, tad „par" jānobalso 51 dzīvokļa īpašniekam. Ar šādu balsojumu, varēs izlemt jautājumus, piemēram, par siltumenerģijas, elektroenerģijas un gāzes apgādes iekārtu ierīkošanu, būvniecību vai pārvietošanu, par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību.

​

Lielāks balsu vairākums prasīts sarežģītākiem uzdevumiem. Divas trešdaļas balsu ir nepieciešamas, ja jārisina dzīvojamās mājas kopīpašuma pārbūve un restaurācija, trīs ceturtdaļas - par kopīpašuma lietošanu starp dzīvokļu īpašniekiem. 100% balsis nepieciešamas par kopīpašuma sastāva izmaiņām - palielināšanu, samazināšanu. Līdz ar to visvairāk "par" balsis vajadzīgas par jautājumiem, kas risināmi mājas pagalmā - bērnu spēļlaukums, autostāvvieta, "guļošais policists".

​

Latvijas Namsaimnieka pieredze liecina, ka visgrūtāk ir risināt jautājumus par uzlabojumiemkopīpašumā esošās dzīvojamās mājas, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, kad nepieciešama 100% visu kopīpašnieku piekrišana.

​

Taču jebkurā gadījumā, lai savāktu kvorumu, vajadzīgs aktīvs mājas vecākais un pat aktīvistu grupa, kas neatlaidīgi dodas pie citiem dzīvokļu īpašniekiem, lai skaidrotu problēmu un panāktu mājas uzturēšanai un iedzīvotāju ērtībām labvēlīgus lēmumus. Parasti motivācija ir tad, ja problēma ir acīmredzama - kad kaut kas iziet no ierindas, tad jautājums ātri tiek risināts.

​

Remontdarbus apmaksā dzīvokļu īpašnieki

​

Dzīvokļu īpašuma likums paredz, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir atbilstoši savām domājamām daļām segt gan ar mājas pārvaldīšanu, gan ar remontdarbiem saistītos izdevumus. Tāpat dzīvokļu īpašnieku pienākums ir nodrošināt finansējumu remontdarbu veikšanai. Dzīvokļu īpašnieki ar saviem lēmumiem nosaka to, kādas mājas uzturēšanas un remonta funkcijas pildīspārvaldnieks. Viņi uzdod pārvaldīšanas uzņēmumam remontdarbu plānošanu un realizāciju, bet darbu apmaksa ir dzīvokļu īpašnieku pienākums.

 

Likumā noteiks pieejamākus nosacījumus

​

Šobrīd Saeimā tiek virzīti grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz dzīvokļu īpašniekiem atvieglotu lēmumu pieņemšanu, piemēram, daudzus nozīmīgus darbus daudzdzīvokļu mājā varēs īstenot, ja nobalsos 51% mājas iedzīvotāju nevis divas trešdaļas vai trīs ceturtdaļas, kā tas ir tagad.

​

"Šo grozījumu mērķis ir tiešā veidā veicināt dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanu par māju restaurāciju, sevišķi, attiecībā uz inženiertīkliem un mājas nesošajām konstrukcijām. Ņemot vērā pašreiz likumā noteikto nepieciešamo balsu skaitu, attiecīgu lēmumu pieņemšana dzīvokļu īpašnieku kopībā ir apgrūtināta vai pat neiespējama. Taču šādi lēmumi ir kritiski nepieciešami gadījumos, kad jānodrošina dzīvojamās mājas saglabāšana un ilgmūžība. Tas ir visu dzīvojamās mājas īpašnieku un arī sabiedrības interesēs, lai no bojātas ēkas nerastos kaitējums citu personu veselībai vai pat dzīvībai," saka Ekonomikas ministrijas dzīvojamās politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders. "Tāpat likumprojekts paredz, ka ar mazāku balsu vairākumu varēs pieņemt lēmumu par kopīpašumā ietilpstošā zemesgabala izmantošanu autostāvvietas izveidei personām ar invaliditāti vai autostāvvietas izveidei elektromobiļiem, ja vienlaikus tiek izveidots elektrotransportlīdzekļu uzlādes punkts. Attiecīga lēmuma pieņemšana joprojām būs tikai un vienīgi dzīvojamās mājas īpašnieku ziņā."

​

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis atzīst, ka "ir jāveicina tas, ka noteiktiem mērķiem lēmumus var pieņemt daudz vienkāršāk nekā šobrīd. Mūsu interesēs ir arī, lai jau tuvākajos gados dzīvokļu īpašniekiem būs pieejams rīks, kas palīdzētu nodrošināt elektronisko balsojumu. Tādā veidā lēmumus par nepieciešamajiem uzlabojumiem daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki varētu noorganizēt daudz ātrāk."

​

​

​

Raksts tapis sadarbībā ar Ekonomikas Ministriju un Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociāciju.

​

#latvijasnamsaimnieks